कभी-कभी आप पाते हैं 127 वर्षीय विक्टोरियन मधुमक्खी का बच्चा इतने बड़े मोलभाव पर कि पास होने के लिए यह मूर्खतापूर्ण लगता है - भले ही यह आपके द्वारा खर्च करने की इच्छा से अधिक हो। इसलिए आप शीर्ष मंजिल को पूर्णकालिक में बदलने का निर्णय लेते हैं भुगतान करने में मदद करने के लिए Airbnb. लेकिन अपने अंतिम घर की बिक्री से जितना संभव हो उतना पैसा रखने के लिए, आपने एफएचए बंधक पर न्यूनतम संभव डाउन पेमेंट (3.5 प्रतिशत) करने का विकल्प चुना।
(यदि आप यह नहीं बता सकते हैं कि मेरे साथ क्या हुआ है!) मेरे पति और मैंने $ 200,000 के रास्ते पर $ 7,600 डाला 20 प्रतिशत नीचे पारंपरिक ज्ञान दृष्टिकोण के नीचे, और 6 प्रतिशत नीचे के औसत से भी कम ए पहली बार होमब्यूयर.
मुझे लगता है कि अगर मुझे इसे फिर से करना पड़ा, तो मैं अभी भी कर रहा हूं। हमारी नकदी पर रोक लगाकर, हम अपने बहुमत (पहले दौर के) नवीकरण के लिए एकमुश्त भुगतान करने में सक्षम थे। लेकिन कुछ ऐसी चीजें हैं जिन्हें मैं पसंद नहीं कर रहा हूं ताकि घर को पाने की मेरी इच्छा हो या मैं भविष्यवाणी करने में सक्षम नहीं हूं। यहां, पांच चीजें जो मैं चाहता हूं कि मुझे कम-डाउन भुगतान के साथ जाने से पहले जाना जाता है।
कम, कम डाउन पेमेंट विकल्प लेने के लिए, हमें एक करना होगा एफएचए बंधक, जिसमें केवल 3.5 प्रतिशत की कमी है। दुर्भाग्य से, यह एक कुख्यात सख्त हामीदारी प्रक्रिया के साथ आता है और आपको एफएचए-अनुमोदित अनुमोदन का उपयोग करना होगा। विक्रेता लगभग हमारा प्रस्ताव तब नहीं लेना चाहता जब उसने सीखा कि वह हमारा वित्त मार्ग था।
लेकिन एक बार हमारे प्रस्ताव को स्वीकार कर लिया गया और घर का निरीक्षण किया गया असली मज़ा शुरू हुआ। उधारदाताओं ने तस्वीरों के माध्यम से एक ठीक दांत की कंघी के साथ चला गया। उन्होंने दृढ़ लकड़ी के फर्श में स्टैपल को एक ट्रिप खतरा माना। जब वे तीसरी मंजिल के बाथरूम में टॉयलेट की कमी महसूस कर रहे थे तो उन्होंने देखा। उन्होंने जब मुर्दे में पेंट छीलते देखा तो वे फफक कर रो पड़े। ऋण लेने से पहले हमें इन सभी चीजों को ठीक करना होगा। चूंकि हमारा विक्रेता बिल्कुल समायोजित नहीं था, इसलिए हमें स्टेपल में आना पड़ा, एक शौचालय स्थापित करना पड़ा, और फिर से रंगना पड़ा खुद को दीवारें (हमारी जेब से बाहर), जो काफी जोखिम भरा था, यह देखते हुए कि हमें पता नहीं है कि क्या हम प्राप्त कर रहे हैं स्थान। (शुक्र है कि हमारे पास एक अद्भुत रियाल्टार था, जिसने इन सभी मुद्दों से निपटने में हमारे साथ रविवार की दोपहर बिताई!)
मैं परिचित था निजी बंधक बीमा चूंकि हमारे पास यह हमारे पहले घर पर था। कम अपफ्रंट निवेश के साथ एक बंधक प्राप्त करने के लिए, आप उधारकर्ता - बीमा के लिए भुगतान करते हैं जो ऋणदाता को डिफ़ॉल्ट होने पर कवर करता है। जब आप 20 प्रतिशत से कम भुगतान करते हैं तो यह किक मारता है। कुछ अलग प्रकार हैं, और हमारे पास पहले एक था जो घर के मालिक को अपने घर में 20 प्रतिशत इक्विटी तक पहुंचने के बाद इसे रद्द कर देता है। अन्य पारंपरिक बंधक पर, जब आप 78 प्रतिशत ऋण-से-मूल्य अनुपात तक पहुँचते हैं तो बीमा स्वतः समाप्त हो जाएगा (हालाँकि आप इसके लिए पूछ सकते हैं उतार दिया जब आप 80 मारा!)। लेकिन एक एफएचए ऋण के साथ, निजी बीमा हमेशा के लिए है - एक ही तरीका है कि आप इसे ले सकते हैं यदि आप एक पारंपरिक बंधक में पुनर्वित्त करते हैं। इसका मतलब है कि जब तक हम अपने बंधक भुगतान नहीं कर रहे हैं, हम किसी और के लिए बीमा पॉलिसी की ओर प्रति माह $ 133 (लगभग $ 1,600 एक वर्ष!) का भुगतान कर रहे हैं। यह बहुत सारा पैसा है जो बहुत बेहतर चीजों में जा सकता है और मुझे नफरत है कि हमें इसका भुगतान करना होगा।
यदि कभी भी PMI पर्याप्त नहीं था, तो आप एफएचए ऋण के साथ एक अतिरिक्त अपफ्रंट लागत के साथ आते हैं - एक अतिरिक्त बीमा प्रीमियम (के रूप में जाना जाता है) एकल परिवार अग्रिम बंधक बीमा प्रीमियम). आप इसे HUD को भुगतान करते हैं और इसे समापन लागत के साथ बंडल किया जाता है। मैं वास्तव में इस बारे में भूल गया था जब तक मैं वापस नहीं गया और हमारे समापन दस्तावेजों को देखा (यह एक तनावपूर्ण समय था जिसे मैं स्मृति से अवरुद्ध करने की कोशिश करता हूं!)। इसने $ 3,377.50 जोड़ा। अब हमारे मामले में, हमें विक्रेता को निरीक्षण के बाद कुछ समापन लागतों का भुगतान करने के लिए मिला, लेकिन अभी भी कुछ स्टिकर झटका है। यह अतिरिक्त लागत-यदि आप इसे अपने बंधक में रोल करते हैं-तो इसका मतलब यह भी हो सकता है कि आपका मासिक एफएचए ऋण भुगतान समाप्त होता है यदि आपको ब्याज दर थोड़ी है, तो भी आपको पारंपरिक ऋण के साथ अधिक भुगतान करना होगा कम से।
पहले मिठाई खाने की तरह, हमने बाद में कुछ बेहतर करने में सक्षम होने की कीमत पर कम डाउन पेमेंट लिया। हम हर महीने बंधक बीमा पर उस पैसे को दूर करने से दूर रहना पसंद करते हैं, और एक तरीका यह है कि हम कुछ इक्विटी का निर्माण करने के बाद एक पारंपरिक बंधक में पुनर्वित्त करें। लेकिन उन सभी हजार डॉलर के वित्तपोषित होने के बाद, ब्याज दरों में वृद्धि (और) शुरू होते ही हमने प्रभावी रूप से इस ऋण में खुद को फँसा लिया वे उठ रहे हैं). बंधक के बारे में बात यह है कि वे आपके भुगतान पर ब्याज को लोड करते हैं, जिसका अर्थ है कि पहले कुछ वर्षों में आप मूलधन पर बहुत कम भुगतान कर रहे हैं। यह मूल ऋण राशि का भुगतान करने वाले किसी भी हेडवे को बनाने के लिए सुपर कठिन बनाता है। एक बार जब ब्याज दरें बढ़नी शुरू हो जाती हैं - जैसा कि हम करने के लिए बाध्य थे जब हमने ऐतिहासिक रूप से कम दर पर ऋण लिया था, जैसे कि हमने किया था (3.875 प्रतिशत!) - गणित एक पुनर्वित्त पर पैन नहीं करता है। इसलिए जब तक भविष्य में दरों में भारी गिरावट नहीं आएगी हम इस बंधक और बीमा में बंद रहेंगे।
ढाई साल में, हमने अपने प्रमुख खंडों में वर्तमान में बेच रहे घरों के स्तर तक घर को लाने के लिए कुछ प्रमुख नवीकरण करने का विकल्प चुना। बिल को सुधारने के लिए, हम उस इक्विटी में टैप करना चाहते हैं जिसे हमने सुधारों और संपत्ति मूल्य वृद्धि के माध्यम से बनाया है। लेकिन आप केवल अपने घर की इक्विटी का एक निश्चित प्रतिशत (जो आप पर निर्भर करते हैं और उसका मूल्य क्या है) में अंतर कर सकते हैं। क्योंकि हमने मूलधन का भुगतान करने में इतनी कम प्रगति की है (# 4 देखें!) हम उस पर छाया हुआ था जो हम उधार ले सकते थे, और इसलिए हम जो सुधार कर सकते थे, उसमें। (जो शायद इतना बुरा नहीं है, क्योंकि यह हमें हमारे सिर पर पाने से रोकता है।) अच्छी खबर: इसने हमें रचनात्मक होने और नवीकरण पर समझौता करने के लिए मजबूर किया। इसके लिए धन्यवाद, मुझे लगता है कि हमने जितना खर्च किया है उससे अधिक मूल्य जोड़ा है। लेकिन ब्याज दरों में बढ़ोतरी के साथ, हम इसे अपना आखिरी तूफान बनाना चाहते थे और एक ही बार में वह सभी काम करना चाहते थे, जो हम अंततः नहीं कर पाए।
इससे पहले कि आप अपने पीतल जुड़नार, टेराज़ो लहजे, और मैक्रम को पैक करें, कुछ समय के लिए चुपके लें अचल संपत्ति के विशेषज्ञों का कहना है कि हम उन शीर्ष घरेलू रुझानों के बारे में बता रहे हैं जिनकी हम अपनी सूचियों में जाँच कर रहे हैं 2020.
सारा मैग्नसन
दिसंबर 18, 2019
