अच्छी खबर पहले: यह वास्तव में 300,000 डॉलर या उससे कम के लिए मैनहट्टन में एक अपार्टमेंट खरीदना संभव है। (हाँ, एक वास्तविक अपार्टमेंट-एक कोठरी नहीं! और हाँ, स्वयं की खरीद, किराया नहीं!) हर बार, एक आवास विकास निधि निगम (एचडीएफसी) की सह-ऑप इकाई बाजार को हिट करती है, जो संभावित होमबॉयर्स के लिए एक दुर्लभ, सस्ती विकल्प प्रदान करती है।
लेकिन हतोत्साहित करने वाली खबर? न केवल वे बहुत दुर्लभ हैं, ये रियल एस्टेट सौदेबाज भी पकड़ में आ गए हैं -22: एक को खरीदने के लिए, आपको एक निश्चित सीमा के तहत सालाना वेतन प्राप्त करना होगा, परंतु आपके पास डाउन पेमेंट के लिए (और कुछ मामलों में, संपूर्ण खरीद मूल्य के लिए) महत्वपूर्ण नकद ऑन-हैंड होना चाहिए। यह घर के शिकारियों के पूल को महत्वपूर्ण रूप से सीमित करता है जो वास्तव में इस प्रकार के सह-ऑप को खरीद सकते हैं। दुर्लभ मामलों में, लोग बचते हैं। हालांकि, बहुत से लोग मामूली वेतन के साथ (हाल ही में कॉलेज की ग्रेड के बारे में सोचते हैं) एक में आते हैं विरासत या उनके परिवारों से वित्तीय बढ़ावा मिलता है, या मासिक आय के साथ सेवानिवृत्त होते हैं, लेकिन बहुत अधिक नकदी होती है भंडार में। आह।
1970 के दशक में न्यूयॉर्क शहर का एचडीएफसी सह-ऑप्स उभरा, जब आर्थिक मंदी के दौरान, जमींदारों ने अपने भवनों को छोड़ना शुरू कर दिया। इमारतों को निवासियों के प्रबंधन के लिए बदल दिया गया था। यह एक प्रयोग के रूप में शुरू हुआ, लेकिन जब से घर खरीदने के लिए कम-से-मध्यम-आय वाले न्यू यॉर्कर के लिए एक आला तरीके से विकसित हुआ है।
इकाइयाँ आमतौर पर बाजार मूल्य से काफी नीचे होती हैं, जिसका अर्थ है कि आपकी बंधक समान आकार की इकाई को किराए पर लेने से कम खर्च करेगी, एक संपत्ति निवेशक और वरिष्ठ भागीदार यूजीन गैंबल बताते हैं। संपत्ति कानाफूसी, एक संपत्ति निवेश और विकास कंपनी।
एक अधिक किफायती मूल्य बिंदु पर होने के अलावा, एचडीएफसी सह-ऑप्स अक्सर समुदाय की मजबूत भावना के साथ स्थान होते हैं, कहते हैं मौली फ्रेंकलिन, एक रियल एस्टेट एजेंट के साथ CitiHabitats अचल संपत्ति।
पहली बात यह है कि खरीदारों को यह जानना होगा कि क्या वे इमारत की आय कैप के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं, और उन्हें दो साल के कर रिटर्न के लायक संख्या दिखाने में सक्षम होने की आवश्यकता है, फ्रैंकलिन कहते हैं। आय टोपियां निर्धारित करने के लिए कोई सार्वभौमिक आय कैप और सूत्र नहीं हैं, जो सह-ऑप्स द्वारा भिन्न होते हैं। न्यू यॉर्क में "मालिक द्वारा बिक्री के लिए" कंपनी होज़िट, एक साथ रखी गई नमूना गाइड आय कैप दिशानिर्देशों की गणना के लिए। तुम भी एक बाहर की जाँच कर सकते हैं नमूना आवेदन, जो आमतौर पर बैंक खाते की जानकारी, व्यक्तिगत संदर्भ, और एक स्पष्टीकरण के लिए पूछता है कि आप इमारत में क्यों रहना चाहते हैं।
लुकास कैलेजस, एक रियल एस्टेट एजेंट के साथ Triplemint न्यूयॉर्क में अचल संपत्ति, खरीदारों के लिए यह विचार करना महत्वपूर्ण है कि उनके पास कोई निर्धारित बोनस है या ऊपर आ रहा है। यदि ऐसा है, तो हो सकता है कि आप अपनी कंपनी से यह पूछ सकें कि अगर आप इनकम कैप के करीब हैं, तो उन्हें देरी हो सकती है।
"कुछ इमारतों, कार्यक्रम के आधार पर, कैप पर डॉलर की अनुमति नहीं देंगे," वे बताते हैं। दूसरों के पास थोड़ी मात्रा में लचीलेपन के साथ कुछ झालर वाला कमरा हो सकता है।
कम आय वाली कैप इमारतों में, मजबूत वित्तीय लेकिन कम आय के साथ-साथ उपहार खरीदता है वयस्क बच्चों के लिए खेल का नियम है, फ्रेंकलिन बताते हैं, क्योंकि इनमें से बहुत सारी चीजें नकद हैं से संबंधित है।
"कई [इकाइयां] उन लोगों के पास जाती हैं जिनके पास माता-पिता या दादा-दादी हो सकते हैं जिनके पास महत्वपूर्ण नकदी संपत्ति है, या जो लोग हैं उच्च-भुगतान वाली नौकरियों को छोड़ दिया और अब उन क्षेत्रों में काम करते हैं जहां वे कम कर रहे हैं, लेकिन इसे और अधिक फायदेमंद पाते हैं, “फ्रैंकलिन कहते हैं।
"लोग घबरा जाते हैं कि इमारत मांग करेगी कि आप खरीदने के बाद आय कैप से अधिक कभी नहीं कमाएं," वह कहती हैं। "इमारत हमेशा के लिए आपकी आय की निगरानी नहीं करने वाली है और खरीद के एक साल बाद अगर आपको शानदार पदोन्नति मिलती है तो मालिकाना पट्टा आपके हाथ से नहीं छूटेगा।"
एक और अधिक चिपचिपा बिंदु: खरीदारों को यह पता लगाने की आवश्यकता है कि क्या इमारत को बंधक के लिए अनुमोदित किया गया है, फ्रैंकलिन कहते हैं। वह कहती हैं, "कुछ इमारतें मजबूत वित्तीय स्वास्थ्य में नहीं होती हैं, इसलिए बैंकों से पैसे उधार लेने की संभावना नहीं होती है," वह बताती हैं।
आमतौर पर, एचडीएफसी को कुछ कम, 10% डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है देबरा बेचटेलब्रुकलिन लॉ स्कूल में एक प्रोफेसर जो एक एचडीएफसी-केंद्रित क्लिनिक सिखाता है; लेकिन कुछ "हॉटटर" पड़ोस को सभी नकदी की आवश्यकता होती है।
खरीदारों को एचडीएफसी से बहुत अधिक पैसा कमाने की उम्मीद नहीं करनी चाहिए। हां, हालांकि आपको अपार्टमेंट खरीदने से पहले एक बड़ी आय की अनुमति है, लेकिन अगले खरीदार निवासी को सबसे अधिक खरीद पर आय कैप के तहत बनाना होगा। यह सब आपके भवन के नियमों पर निर्भर है, हालाँकि
"पुनर्विक्रय मूल्य सीमित नहीं है, लेकिन यह समझना कि आय कैप शासन करेगा कि आप अपने पुनर्विक्रय पर कितना सक्षम हो सकते हैं, उम्मीदों को प्रबंधित करने के लिए बहुत महत्वपूर्ण है," फ्रैंकलिन कहते हैं।
इसके अतिरिक्त, फ्लिप टैक्स (या जब आप बेचते हैं, तो भंडार बनाए रखने के लिए भवन में भुगतान की जाने वाली फीस) आम तौर पर प्राप्त-अमीर-त्वरित योजनाओं को रोकने के लिए उच्च होते हैं।
"मैं हमेशा यह सुनिश्चित करता हूं कि मेरे खरीदार यह जानते हैं कि अपार्टमेंट के रूप में किसी का उपयोग करने के लिए यह वास्तव में एक उपयुक्त विकल्प है एचडीएफसी के रूप में उनके प्राथमिक निवास लोगों को चितकबरे-ए-इलाक़े के लिए खरीदारी करने की अनुमति नहीं देते हैं और उनकी सख्त नीतियां हैं, ” बताते हैं आश्रय स्थान, एक ट्रिपलमिंट एजेंट।
गैंबल बताते हैं, कई एचडीएफसी को उचित जीवन स्तर तक लाने के लिए महंगे नवीकरण की आवश्यकता होती है और इसलिए यह संभव है कि आपके आउट-ऑफ-पॉकेट खर्च कई टर्नकी विकल्पों से अधिक होंगे।
एचडीएफसी इकाइयां निम्न-से-मध्य आय कोष्ठक में लोगों के लिए डिज़ाइन की गई हैं, और जैसे, वे आम तौर पर कम रखरखाव शुल्क लेती हैं, संपत्ति कानाफूसी करने वाले‘गैंबल कहते हैं। हालांकि, ये शुल्क लागत पर आते हैं: कम रखरखाव शुल्क का मतलब है कि इमारत की मरम्मत के लिए कम तरल संपत्ति है, और इसलिए इमारत सुरक्षा या रखरखाव चिंताओं से ग्रस्त हो सकती है।
और कुछ इमारतों के लिए यह सच है, वहाँ मैनहट्टन HDFCs के साथ पुनर्जागरण हो रहा है। हाल ही में एचडीएफसी की बिक्री में कमी का मतलब है कि इमारतें उनके कॉफर्स में अधिक हैं; बहुत से अपग्रेड की जरूरत पड़ रही है और फाइनेंसिंग भी खुल रही है।
