इसे "जिन चीजों ने मुझे एक गृहस्वामी के रूप में आश्चर्यचकित किया है" के तहत दर्ज करें: बंधक कंपनियां आपके बंधक को बेच सकती हैं, और यह वास्तव में ऐसा कुछ है जो अक्सर होता है। वास्तव में, चूंकि मैंने लगभग एक दशक पहले अपना घर खरीदा था, इसलिए मेरे पास चार अलग-अलग बंधक कंपनियां हैं जो मेरे ऋण की सेवा करती हैं - दो सबसे हालिया स्थानान्तरण बहुत जल्दी उत्तराधिकार में हो रहे हैं।
अधिकांश भाग के लिए, जब मेरा बंधक बेच दिया गया है, तो यह मेरी टू-डू सूची में थोड़ा अतिरिक्त व्यवस्थापक कार्य जोड़ता है - यह सुनिश्चित करने जैसे कार्य कि नई सर्विसिंग कंपनी के पास मेरी एक प्रति है गृहस्वामी की बीमा पॉलिसी (अन्यथा, वे एक अधिक महंगी ऋणदाता बीमा योजना पर थप्पड़ मार सकते हैं) और एक नई वेबसाइट पर मेरी सभी भुगतान जानकारी स्थापित कर सकते हैं।
लेकिन इस पूरी कठोरता ने मुझे आश्चर्यचकित कर दिया: बंधक कंपनियां आपके ऋण को पहली जगह क्यों बेचती हैं, क्या आप इसे रोकने के लिए कुछ भी कर सकते हैं, और यह आपकी क्रेडिट तस्वीर को कैसे प्रभावित करता है?
यदि आप एक गृहस्वामी (या एक संभावित व्यक्ति) हैं, तो विशेषज्ञों के अनुसार, बंधक बिक्री के बारे में आपको तीन चीजें जानने की आवश्यकता है।
व्यक्तिगत वित्त साइट के सह-संस्थापक, बंधक विशेषज्ञ डेविड पीटरसन कहते हैं, बंधक उद्योग में गिरवी बेचना एक बहुत ही सामान्य प्रथा है बंकदाशी.
"सामान्य बाजार स्थितियों के तहत, एक ऋणदाता एक बंधक बेच देगा क्योंकि उनका व्यवसाय मॉडल मूल ऋण पर केंद्रित है और ऋण की सेवा नहीं कर रहा है," पीटरसन कहते हैं। "सर्विसिंग में बहुत सारे प्रशासनिक कार्य शामिल होते हैं जैसे बंधक भुगतान एकत्र करना, संपत्ति करों की गणना और संग्रह करना और एस्क्रो खातों का प्रबंधन करना।"
पीटरसन बताते हैं कि बंधक उधारदाताओं को उनके द्वारा उत्पन्न सभी ऋणों की सेवा के लिए सर्विसिंग इंफ्रास्ट्रक्चर बनाने और बनाए रखने की आवश्यकता होगी, जिसे स्केल करना मुश्किल हो सकता है। इसलिए, बहुत से ऋणदाता अपने व्यवसायों को या तो मूल ऋण या सर्विसिंग मॉर्गेज पर केंद्रित करना चुनते हैं।
यदि आपका ऋणदाता आपका ऋण बेचता है, लेकिन सर्विसिंग अधिकारों को बरकरार रखता है, तो आप शायद अपने बंधक का भुगतान करने या कंपनी के साथ बातचीत करने के तरीके में ज्यादा बदलाव नहीं देखेंगे। लेकिन अगर सेवादार बदलता है, तो आप यह सुनिश्चित करना चाहेंगे कि वे इसका अनुपालन कर रहे हैं संघीय विनियम जो आपके ऋण से संबंधित है, जिसमें क्रेडिट ब्यूरो को आपके समय पर भुगतान रिकॉर्ड करना शामिल है।
वहाँ हैं कुछ बैंक जो आपका ऋण नहीं बेचेंगे। उन्हें "पोर्टफोलियो उधारदाताओं" के रूप में जाना जाता है, और अधिकांश क्रेडिट यूनियनों जैसे छोटे, समुदाय-आधारित वित्तीय संस्थान हैं। लेकिन अधिकांश भाग के लिए, आप अपने बंधक को बेचने से रोकने के लिए कुछ भी नहीं कर सकते हैं।
यह जान लें: जब आपको सूचित किया जाता है कि आपका बंधक की शर्तों के बाद से बेचा गया है, तो आपको घबराने की आवश्यकता नहीं है आपके मासिक भुगतान, ब्याज दर, शेष राशि सहित ऋण, और बाकी सब कुछ वैसा ही रहेगा, कहते हैं डेविड टुली, रेनो, नेवादा में eXP रियल्टी के साथ एक रियाल्टार। लेकिन एक अच्छा पेपर ट्रेल रखना एक अच्छा विचार है ताकि फेरबदल में कोई भुगतान खो न जाए।
यदि आपने हाल ही में अपने बंधक के पिछले मालिक को भुगतान भेजा है, तो आपको उसके लिए दंडित नहीं किया जाएगा, टुली कहते हैं। ट्रांज़िशन को सुचारू बनाने में सहायता के लिए सर्विसिंग अधिकार बेचे जाने के बाद 60 दिनों की छूट अवधि होती है।
इस बारे में कोई स्पष्ट उत्तर नहीं है कि एक बंधक बिक्री वास्तव में आपको कैसे प्रभावित कर सकती है क्रेडिट अंक, लेकिन उस तीन-अंकीय संख्या पर इसका बहुत बड़ा प्रभाव होने की संभावना नहीं है जो आपकी साख को निर्धारित करती है।
एक आदर्श दुनिया में, आप एक होम लोन लेते हैं और यह उसी कंपनी के पास रहेगा, और फिर, आपके 30-वर्ष-बंधक के अंत में, आपको अपनी दशकों-लंबी किस्त पर समय पर भुगतान की एक गर्म लकीर होगी ऋृण।
आप देखते हैं, उधारदाता न केवल आपके समय पर भुगतान रिकॉर्ड की परवाह करते हैं, बल्कि वे क्रेडिट का इतिहास देखना पसंद करते हैं। तुम्हारी क्रेडिट इतिहास की लंबाई आपके स्कोर का लगभग 15 प्रतिशत बनाता है।
यदि आपका बंधक ब्यूरो को रिपोर्ट किए जाने वाले सबसे पुराने खातों में से एक है, और यह बेचता है, तो यह आपके क्रेडिट इतिहास की उम्र को प्रभावित कर सकता है, एक क्रेडिट विशेषज्ञ और के संस्थापक कालेब रीड के अनुसार डॉलर का बजट.
दूसरे तरीके से रखने के लिए? जब आपके ऋणदाता का नाम बदलता है, तो आपके खाते को एक नई इकाई में स्थानांतरित किया जा सकता है या ऋणदाता के नए नाम के तहत आपकी रिपोर्ट पर दिखाई दे सकता है, कहते हैं लेवोन एल. गैलस्ट्यान, ग्लेनडेल, कैलिफ़ोर्निया में ओक व्यू लॉ ग्रुप में एक प्रमाणित सार्वजनिक लेखाकार।
"यहां तक कि अगर आपका बंधक एक नए ऋण सेवाकर्ता को बेचा जाता है, तो भी आपका क्रेडिट स्कोर प्रभावित होने की संभावना नहीं है," गैलस्टियन कहते हैं।