मेरा सबसे अच्छा दोस्त हाल ही में डेनवर के पश्चिम में एक कोंडो खरीदना चाह रहा था। जब हम एक साथ रात्रिभोज कर रहे थे, उसके रियल एस्टेट एजेंट ने उसे एक प्रतिस्पर्धी खरीदार के बाजार में न केवल बोली लगाने के लिए, बल्कि एक अतिसक्रिय स्थान पर भी बोली लगाने के लिए रणनीति बनाने के लिए बुलाया। (क्रिस्पी पहाड़ की हवा एक महामारी के दौरान एक प्रफुल्लित सौहार्द है, और नकद खरीदार यह जानते हैं।)
उसके रियाल्टार ने एस्केलेशन क्लॉज का सुझाव दिया, जो खरीदारों को विक्रेता द्वारा प्राप्त उच्चतम प्रस्ताव के ऊपर एक निश्चित राशि का भुगतान करने की अनुमति देता है। ये धाराएँ - और चाहिए - एक टोपी के साथ आती हैं ताकि आप एक सौदे में प्रवेश न कर सकें जो आप बर्दाश्त नहीं कर सकते।
तो, वहाँ हम एक खेल शो पर बटरनट स्क्वैश रैवियोली खाने और प्रतियोगियों की तरह महसूस कर रहे थे। क्या उसे उच्चतम बोली पर $ 1,000 जाना चाहिए? हम्म, अन्य खरीदार एक ही गोल संख्या के बारे में सोच रहे होंगे। $ 1,777 जैसी अस्पष्ट चीज़ के बारे में क्या? उसने एस्केलेशन क्लॉज में टक करने का फैसला किया, जो कि 310,000 डॉलर में सूचीबद्ध कॉन्डो पर $ 325,000 तक की उच्चतम बोली पर 2,500 डॉलर था। अंत में, उसका प्रस्ताव स्वीकार कर लिया गया।
"मैं अक्सर ईबे नियमों से वृद्धि की तुलना करता हूं: वे आपके हाथ को थोड़ा दिखाते हैं और लिस्टिंग एजेंटों को आपके साथ मछली पकड़ने का अवसर देते हैं।" दूसरों को अधिक बोली लगाने की कोशिश करने की पेशकश करें, लेकिन कुछ मामलों में वे खरीदारों को ओवरपे के अपने जोखिम को कम करते हुए सर्वश्रेष्ठ और अंतिम पाने की अनुमति देते हैं, " कहते हैं केट ज़िगलर, बोस्टन में आर्बोर्यू रियल्टी के साथ एक रियाल्टार और न्यू लंदन में कोल्डवेल बैंकर लाइफस्टाइल के साथ, एन.एच., जिन्होंने अपने ग्राहकों को बोली जीतने में मदद करने के लिए क्लॉज का उपयोग किया है।
Ziegler, जो कहते हैं कि वृद्धि खरीदारों के लिए बहुत मायने रखती है, जो बहुत ज्यादा से ज्यादा मूल्यांकन के मुद्दों को जोखिम में डालना नहीं चाहते हैं, पहली बार खरीदारों के लिए एक मुफ्त वर्ग. (ऐसा इसलिए है क्योंकि यदि कोई घर विक्रय मूल्य के लिए मूल्यांकन नहीं करता है, तो एक सौदा पटरी से उतर सकता है।) उसके लिए ग्राहकों, Ziegler उन मामलों में वृद्धि खंड की सिफारिश करता है जहां बाजार हाल ही में तुलनीय हो सकता है बिक्री।
"यह सुनिश्चित करने के लिए हमें प्रतिस्पर्धा करने की अनुमति देता है, यह सुनिश्चित करते हुए कि हम विजेता खरीद मूल्य का बैक अप कर सकते हैं, सत्यापित प्रतिस्पर्धी ऑफ़र इन-हैंड के साथ, अगर ऋणदाता के मूल्यांकन के साथ कोई चिंता है," वह कहती है।
एस्केलेशन क्लॉज गर्म बाजारों में भी काम आ सकता है, जहां घरों में एक बार बाजार में आने के बाद कई शो प्राप्त होते हैं, पूरी कीमत की पेशकश होती है, और एक सप्ताह के भीतर बाजार बंद हो जाता है, कहते हैं आंद्रे होलोमन, कॉनर विलियम्स रियल्टी के साथ कोन में एक रियाल्टार। कई प्रस्ताव स्थितियों में, एक वृद्धि क्लॉज, होलोमन कहते हैं, का उपयोग अनुकूल अनुबंध शर्तों के साथ किया जाना चाहिए। बाज़ार और विक्रेता की शर्तें अलग-अलग होती हैं, लेकिन इसमें कुछ ऐसा शामिल हो सकता है पट्टे पर देना उन विक्रेताओं को जिन्हें स्थानांतरित करने के लिए अधिक समय की आवश्यकता होती है।
एस्केलेशन क्लॉज की सलाह केवल तभी दी जाती है, जब आपके पास अपने बजट के साथ कुछ झालर वाला कमरा हो। यदि खरीदार पहले से ही अपने बजट के बहुत ऊपर हैं, तो ज़िग्लर सावधानी बरतें।
"वह अपने असली अधिकतम पर एक करीब से नज़र डालें, और उस नंबर पर चिपके रहें," वह कहती हैं।
जिलो वरिष्ठ अर्थशास्त्री जेफ टकर बजट में जाने से बचने के लिए, आपको उन घरों के लिए खरीदारी करनी चाहिए जो आपके अधिकतम मूल्य बिंदु से नीचे हैं, इसलिए आपका बढ़ता हुआ ऑफ़र आपके बजट के भीतर रहता है। उदाहरण के लिए, केवल अपने बजट की अधिकतम कीमत से लगभग पाँच से 10 प्रतिशत नीचे सूचीबद्ध घर को देखें।
टकर कहते हैं, "इस साल सूची मूल्य से अधिक के घरों की बिक्री के साथ, आप हर बार इस बात से नाराज हो सकते हैं कि क्या आप केवल पहले से ही अपने अधिकतम मूल्य पर घरों पर एक प्रस्ताव रख रहे हैं"।
निश्चित रूप से, आप यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि आपके वृद्धि खंड में एक टोपी हो, ताकि आप अपने सिर के ऊपर से न निकल सकें। कारण यह है कि रियल एस्टेट विशेषज्ञ इन खंडों का उपयोग करते समय सावधानी बरतते हैं, क्योंकि वे मर्करी प्राप्त कर सकते हैं।
"जबकि वृद्धि क्लॉज सिद्धांत में अच्छा लगता है, वे मुश्किल परिस्थितियों और अप्रत्याशित अस्पष्टता को जन्म दे सकते हैं," जो डिकरसन, सैन फ्रांसिस्को खाड़ी क्षेत्र में एक रियल एस्टेट एजेंट।
वह यह परिदृश्य देता है: मान लें कि कोई व्यक्ति आपके घर के लिए $ 400,000 प्रदान करता है, जिस पर आपकी नज़र है। आप $ 450,000 की पेशकश करते हैं या किसी भी अन्य प्रतिस्पर्धी ऑफ़र पर $ 1,000। क्या इसका मतलब यह है कि आपका प्रस्ताव $ 450,000 है? या आपकी पेशकश $ 401,000 है?
"इस काल्पनिक स्थिति में केवल दो प्रस्ताव शामिल हैं," डिकर्सन कहते हैं। "कई प्रस्तावों और कई वृद्धि खंडों के साथ एक स्थिति की कल्पना करो। यह गड़बड़ हो सकता है, तेजी से।
डिकर्सन पूरी तरह से वृद्धि के विरोध में नहीं है। उनका कहना है कि उन्होंने और उनकी पत्नी ने कई साल पहले एस्केलेशन क्लॉज का इस्तेमाल किया था जो उनके पक्ष में काम करता था। मेज पर केवल एक अन्य प्रस्ताव था, और खरीद मूल्य और शर्तें काफी समान थीं।
लेकिन उनका कहना है कि जब एस्केलेशन क्लॉज का उपयोग किया जाता है, तो अगले उच्चतम या सर्वश्रेष्ठ प्रस्ताव के प्रमाण की आवश्यकता होती है।
मौसमी मौसम, बोइस, इडाहो में टैज़ के साथ रियल एस्टेट के एक रियाल्टार और ब्रोकरेज मालिक भी उपयोग करने का सुझाव देते हैं यह सुनिश्चित करता है कि विक्रेता या लिस्टिंग एजेंट प्रतिस्पर्धी को ऑफर प्राइस का खुलासा नहीं करेंगे प्रदान करता है।
