जब मेरे प्रेमी और मैं- दोनों नेवी के दिग्गजों ने घर खरीदने का फैसला किया, तो हम बिना पैसे और न्यूनतम जोखिम के साथ ऐसा करने में सक्षम थे। हालांकि यह एक की तरह लग सकता है हज़ार साल के आज के आवास बाजार में सपना, यह वास्तव में हमारी सेवा के लिए एक कठिन-अर्जित लाभ था। हमारी कहानी असामान्य नहीं है - 1944 से, 22 मिलियन से अधिक सेवा सदस्यों और दिग्गजों ने घरों को खरीदा है, जिन्हें अब वीए ऋण के रूप में जाना जाता है। उन लोगों के लिए जो वीए ऋण के बारे में ज्यादा नहीं जानते हैं, आपको आश्चर्य होगा कि जिस तरह से यह प्रभावित हुआ है कि कितने अमेरिकी रहते हैं - आज भी।
हमारी कहानी 22 जून, 1944 से शुरू होती है-डी-डे के कुछ ही दिनों बाद- जब, गरमागरम बहस के बाद, राष्ट्रपति फ्रैंकलिन डी। रूजवेल्ट ने सर्विसमैन के रीडिंग एक्ट पर कानून में हस्ताक्षर किए। चूंकि द्वितीय विश्व युद्ध में बहुत सारे अमेरिकी लड़ रहे थे, इसलिए सरकार को पता था कि 15 मिलियन सेवा सदस्यों के घर लौटने पर बेरोजगारी में वृद्धि हो सकती है। अर्थव्यवस्था पर प्रभाव को कम करने में मदद करने के लिए और बुजुर्गों को आर्थिक रूप से उन लोगों को घर वापस लाने का मौका देने के लिए, जिन्हें अधिनियम के रूप में भी जाना जाता है। जीआई बिल, वेटरन अफेयर्स विभाग ("वीए") को उन लोगों को ट्यूशन और बेरोजगारी धन की पेशकश करने की अनुमति देता है जिन्होंने संघर्ष किया था युद्ध।
विधेयक ने यह भी पेश किया कि वीए ऋण के रूप में जाना जाता है: सेवा सदस्यों को प्राप्त करने में मदद करने के लिए आवास, यह तय किया गया था कि सरकार नो-मनी-डाउन, कम-ब्याज के एक हिस्से की गारंटी देगी बंधक।
तब - और आज भी - वीए ऋण जारी नहीं करता है, बल्कि उन्हें "गारंट्टी" जारी करते हुए कहता है- बैंक से वादा करता है कि अगर वह डिफ़ॉल्ट रूप में जाता है, तो वे ऋण का एक हिस्सा चुकाएंगे। 1944 में, गारंटी ऋण के 50 प्रतिशत तक सीमित थी, और $ 2,000 से अधिक नहीं हो सकती थी (तब घर की औसत लागत $ 9,000 से कम थी)। केवल WWII के दिग्गज योग्य और संभावित खरीदारों ने युद्ध में 90 दिनों की सेवा की होगी। दिग्गजों को भी सेना से अलग होने के दो साल के भीतर आवेदन करना पड़ता था।
कई लोगों के लिए, पहला दौर सफल रहा: 2.2 मिलियन वीए ऋण थे बाँटा गया 1944 से 1952 के बीच। हालांकि, बढ़ते दर्द थे जिन्हें संबोधित करने की आवश्यकता थी। घर की कीमतें बढ़ रही थीं, इसलिए गारंटी को ऋण के 60 प्रतिशत तक बढ़ाया गया था, लेकिन 1950 के दशक में $ 7,500 से अधिक नहीं हो सका। 20 वर्षों के मूल ऋण की अवधि ने आवास की कीमतों को अप्रभावी बना दिया, इसलिए इसे 30 साल तक बढ़ा दिया गया। सेवा में मारे गए दिग्गजों के पति लाभ से बाहर हो गए थे, इसलिए यह अंततः उनके लिए भी बढ़ा दिया गया था। इसके अतिरिक्त, बंधक उद्योग होमब्यूयर के लिए फीस और लागतों पर गुजर रहा था, कीमतों को बढ़ा रहा था, इसलिए वीए को यह विनियमित करने के लिए प्राधिकरण दिया गया था कि कौन भुगतान कर सकता है।
क्योंकि संघीय सरकार ने ऋण जारी नहीं किए थे, इस वजह से कुछ बड़ी, स्थायी समस्याएं पैदा हुईं। इसका मतलब यह था कि काले दिग्गजों को अभी भी अपने स्थानीय बैंकों के माध्यम से ऋण के लिए मंजूरी दी जानी थी। भेदभाव के कारण इन अनुरोधों को लगातार नकार दिया गया redlining, या अल्पसंख्यकों को बीमा करने के लिए "असुरक्षित" के रूप में अल्पसंख्यक पड़ोस को कोड करने की ऐतिहासिक संघीय नीति साथ ही जिम क्रो-युग के कानूनों ने अफ्रीकी अमेरिकी परिवारों को किफायती आवास से बाहर रखा उपनगरों। एडवर्ड हम्स द्वारा 2006 के एक लेख के अनुसार उच्च शिक्षा में अश्वेतों के जर्नल1947 में, मिसिसिपी 3,000 में से केवल दो वीए ऋण काले दिग्गजों के पास गए। इन मुद्दों को 1968 के फेयर हाउसिंग एक्ट तक स्पष्ट रूप से संबोधित नहीं किया गया है, लेकिन-आज भी - स्थायी प्रभाव जहाँ रहते हैं के जनसांख्यिकीय श्रृंगार पर।
प्रत्येक युद्ध के साथ, जैसे-जैसे दिग्गजों की आबादी बढ़ती गई, कांग्रेस ने और अधिक बुजुर्गों को इस कार्यक्रम के लिए योग्य बना दिया। इसके अतिरिक्त, VA ऋण को बेहतर ढंग से दिग्गजों की बढ़ती जरूरतों को पूरा करने के लिए अनुकूलित किया गया है: गारंटी को उठाया गया क्योंकि आवास की कीमतें चढ़ गईं, समाप्ति की तारीखें हटा दी गईं, ऋण पुनर्वित्त और कैश-आउट इक्विटी के लिए पात्र बने, पात्र घरों की परिभाषा का विस्तार कॉन्डो और मोबाइल घरों को शामिल करने के लिए किया गया था, और पर्यावरण के अनुकूल थे समर्थन करना। इसके अतिरिक्त, "फंडिंग शुल्क" (पीएमआई के स्थान पर बंधक का एक छोटा प्रतिशत) जैसे उपाय जो नुकसान की स्थिति में कवर करने में मदद करते हैं डिफ़ॉल्ट) को 1960 के दशक में लागू किया गया था और बजट अनुक्रमों से छूट दी गई थी ताकि कार्यक्रम को वर्षों तक दिग्गजों को लाभ मिल सके आना।
अपनी स्थापना के बाद से, VA ऋण ने कई लोगों को उनकी सेवा के बदले "अमेरिकन ड्रीम" प्राप्त करने में मदद की है। इस वजह से, इसने जबरदस्त स्थायी शक्ति बनाई है। 2016 में, ए नया रिकॉर्ड 700,000 से अधिक होम लोन गारंटी के साथ सेट किया गया था। सैन्य समुदाय के लिए यह एक महत्वपूर्ण और लोकप्रिय स्थिरता है, क्योंकि यह कठिन हो सकता है सैन्य सदस्यों के लिए एक घर के लिए पारंपरिक वित्तपोषण प्राप्त करने के लिए — समान कारणों में से कई के लिए यह कठिन था अतीत। वास्तव में, एक नए अध्ययन से अपार्टमेंट सूची पाया गया कि बुजुर्गों में गैर-दिग्गजों (76 प्रतिशत बनाम 62 प्रतिशत) की तुलना में घर के मालिक होने की दर अधिक है।
हालांकि, दिग्गजों के लिए घर का बना रहना आसान नहीं है, क्योंकि यह एक बार था। अपार्टमेंट सूची के अध्ययन में पाया गया कि सबसे हाल के दिग्गज (पोस्ट -9 / 11 के युग में सेवा करने वाले) 35 हैं उनके पूर्ववर्तियों और यहां तक कि उनके गैर-अनुभवी की तुलना में उनके आवास के संदर्भ में अधिक लागत का बोझ साथियों। यह तब भी सच है जब वे गैर-दिग्गजों की तुलना में औसतन अधिक कमाई कर रहे हैं। इन युवा शिराओं में केवल एक गृहस्वामी दर लगभग 40 प्रतिशत है - जो अभी भी 32.2 प्रतिशत की समग्र सहस्राब्दी दर से अधिक है, आंकड़ों के अनुसार शहरी संस्थान. यह सभी संकेत देते हैं कि कांग्रेस के लिए फिर से बिल अपडेट करने का समय आ सकता है।
हालांकि पिछले कुछ वर्षों में इसकी शक्ति कमजोर हो गई है, वीए ने ऋण लिया है - और हजारों दिग्गजों के लिए होम-होमशिप संभव है। कई सेवा-सदस्यों और दिग्गजों के लिए, यह एकमात्र प्रकार का ऋण है जिसके लिए वे अर्हता प्राप्त कर सकते थे।
और जब से सेवा-सदस्य इतने बार चलते हैं, तब तक चलती लागत जल्दी से आगे बढ़ जाती है, जिसके लिए उन्हें बढ़ते हुए भत्ते दिए जाते हैं। वीए ऋण जेब से बाहर जाने वाले खर्चों को कम करने में मदद कर सकता है, जैसे कि सुरक्षा जमा और डाउन पेमेंट।
आज, वीए ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए, अनुभवी लोगों को युद्धकाल में कम से कम 90 दिन तक लगातार सक्रिय होना चाहिए, 181 दिनों के लिए पीकटाइम के दौरान सक्रिय ड्यूटी, छह साल रिजर्व या नेशनल गार्ड में, या एक अनुभवी या सेवा सदस्य के जीवित पति या पत्नी हो जो ड्यूटी की लाइन में या सेवा से जुड़ी विकलांगता के कारण पास हुए हों। एक बार पात्रता प्राप्त करने के बाद, उनके पास यह जीवन के लिए होता है और वे जितने चाहें उतने वीए ऋण के लिए आवेदन कर सकते हैं। हालांकि, उनके पास एक समय में केवल एक सक्रिय बंधक हो सकता है और खरीद के 60 दिनों के भीतर अपने घर में स्थानांतरित होना चाहिए।
VA $ 144,000 से ऊपर के ऋण के लिए अनुरूप ऋण सीमा की एक चौथाई की गारंटी देता है (यह संख्या वार्षिक रूप से बदल सकती है)। अनुदान राशि घर की कीमत, डाउन पेमेंट और होमब्यूयर स्थिति के आधार पर भिन्नता है। अधिकांश उधारदाताओं के लिए आवश्यक औसत क्रेडिट अंक 620 के रूप में कम रहता है, और दिग्गज उच्च ऋण-से-आय अनुपात के साथ भी अर्हता प्राप्त करने में सक्षम होते हैं। एफएचए और पारंपरिक ऋण चाहने वाले सैन्य खरीदारों के लिए दोनों आवश्यकताएं कम सख्त हैं। हालांकि, आवास निरीक्षण और मूल्यांकन की आवश्यकताएं एक पारंपरिक बंधक की तुलना में सख्त हैं।
फ्लोरिडा के जैक्सनविले में रहने वाले एक सेवा-सदस्य जस्टिन बी कहते हैं, "मुझे आश्चर्य हुआ कि यह हमारे घर को खरीदना कितना सरल था।" वह अपने नए ड्यूटी स्टेशन पर जाने के बाद VA ऋण पर खरीदे गए अपने घर पर बस बंद कर दिया। “मेरे रियाल्टार और ऋणदाता ने इतनी अच्छी तरह से एक साथ काम किया कि मुझे जो करना था वह मेरी पात्रता और हस्ताक्षर पत्रों को साबित करना था। मेरे पास भुगतान कम नहीं है और समापन पर, मुझे अपनी समापन लागतों के लिए एक चेक भी मिला। "
कई दिग्गजों की तरह जिन्होंने हमारे सामने कार्यक्रम का उपयोग किया है, मेरे प्रेमी और मेरे पास एक बहुत अच्छा अनुभव था और जब हम अन्यथा ऐसा नहीं कर पाएंगे तो घर खरीदने में सक्षम थे। सैन्य प्रतिष्ठानों के आसपास किराए की कीमतें आसमान छूने के कारण, हम हर महीने घर के बजाय खुद के पैसे बचा रहे हैं! वित्तीय अनिश्चितताओं का सामना कर रहे कई परिवारों के साथ, वीए ऋण कार्यक्रम दिग्गजों के लिए एक आवश्यक लाभ बन गया है। हमारे दिग्गज यह सुनिश्चित करने के लिए कड़ी मेहनत करते हैं कि हर दिन मिलने वाली आज़ादी का वजूद बना रहे, और मैं आभारी वहाँ एक कार्यक्रम है वहाँ दिग्गजों और उनके परिवारों को थोड़ा सा मिलने को पूरा करने में मदद करने के लिए आसान।
इससे पहले कि आप अपने पीतल जुड़नार, टेराज़ो लहजे, और मैक्रम को पैक करें, कुछ समय के लिए चुपके लें अचल संपत्ति के विशेषज्ञों का कहना है कि हम उन शीर्ष घरेलू रुझानों के बारे में बता रहे हैं जिनकी हम अपनी सूचियों में जाँच कर रहे हैं 2020.
सारा मैग्नसन
दिसंबर 18, 2019
