जब मेरे पति और मैंने एक घर खरीदने के लिए डेनवर से इंडियानापोलिस जाने का फैसला किया, तो हमें पता था कि यह प्रक्रिया विनम्र होगी। घर खरीदने की प्रक्रिया के बारे में हम केवल वही जानते थे जो HGTV को देखने या दोस्तों और परिवार से बात करने से हुई थी, जो पहले कर चुके थे। हमने खुले दिमाग और सतर्क दृष्टिकोण के साथ इसमें कूदने का फैसला किया।
पहला बड़ा फैसला जो हमने लिया वह यह तय करना था कि किस प्रकार का बंधक हमारे लिए सबसे अच्छा था: संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) या पारंपरिक। हमें इस बात का सामान्य अंदाजा था कि इन ऋणों ने क्या अलग किया है, लेकिन यह पता लगाने के लिए कुछ गहरी खुदाई हुई कि कौन सा विकल्प अभी हमारी जरूरतों के लिए और हमारे ऋण की अवधि के लिए सबसे उपयुक्त है। यहाँ हमने अपना निर्णय कैसे लिया:
सबसे पहले, दो प्रकार के ऋणों के बीच के अंतर को समाप्त करें: एक एफएचए ऋण एक बंधक है जो संघीय सरकार द्वारा समर्थित है और तीसरे पक्ष के ऋणदाता द्वारा सेवित है। मूल रूप से, इसका मतलब है कि सरकार ऋणदाता को भुगतान करेगी यदि आप भुगतान नहीं कर पा रहे हैं - लेकिन अगर आप अपने ऋण पर चूक करते हैं तो भी आपको फौजदारी का सामना करना पड़ेगा। इस समर्थन के कारण, उधारदाता ऋण देने के बारे में थोड़ा अधिक उदार हैं, जिसका अर्थ है कि वे कम क्रेडिट स्कोर स्वीकार करेंगे (एफएचए) 500 का न्यूनतम क्रेडिट स्कोर है, जबकि पारंपरिक ऋणों को आमतौर पर 600 में स्कोर की आवश्यकता होती है) और डाउन पेमेंट (मानक 3.5 है प्रतिशत)।
एफएचए ऋण को भी हमेशा एक बंधक बीमा प्रीमियम (एमआईपी) की आवश्यकता होती है, जो आपके बंधक पर लगाया जाने वाला शुल्क है जिसे आप ऋण की पूरी लंबाई के लिए भुगतान करते हैं। आपका MIP आपके बंधक मूल्य के 0.45 और 1.05 प्रतिशत के बीच भिन्न होता है — आपने कितना उधार लिया, यह आपके ऋण-से-मूल्य अनुपात और आपके ऋण की अवधि पर निर्भर करता है। एमआईपी से छुटकारा पाने के केवल दो तरीके हैं: पहला अंततः पारंपरिक ऋण के लिए ऋण को पुनर्वित्त करना है। दूसरा शुरुआत में 10 प्रतिशत नीचे रख रहा है, जो आपको भुगतान के 11 साल बाद एमआईपी को खोदने की अनुमति देता है। समापन पर आप 1.75 प्रतिशत ऋण का एकमुश्त बीमा भुगतान भी करेंगे। ऋण के मूल्य पर इन सभी अतिरिक्त शुल्क के कारण, एफएचए ऋण अधिक महंगा हो सकता है पारंपरिक ऋणों की तुलना में-भले ही कुछ परिदृश्यों में, एफएचए ऋण में पारंपरिक की तुलना में कम दर होती है ऋण। सामान्य तौर पर, एफएचए ऋण में उनके साथ अधिक सामान जुड़े होते हैं - भले ही वे शुरुआत में प्राप्त करना आसान हो।
लेकिन पारंपरिक ऋण, वैसे भी क्या हैं? एक अनुरूप ऋण के रूप में भी जाना जाता है, ये बंधक हैं जो सरकार द्वारा समर्थित नहीं हैं। इस वजह से, उधारकर्ता कोशिश करते हैं और उधारकर्ता के अपने जोखिम को जितना संभव हो उतना कम कर सकते हैं - कुछ ऐसा जिसके लिए आप भुगतान करेंगे। इसका मतलब है कि पारंपरिक ऋणों में आम तौर पर एफएएच ऋणों की तुलना में थोड़ी अधिक ब्याज दर और अधिक कठोर अनुमोदन आवश्यकताएं होती हैं। हालांकि कुछ ऋणदाता 3 प्रतिशत से कम स्वीकार करेंगे - 20 प्रतिशत से कम कुछ भी आपको भुगतान करने की आवश्यकता होगी निजी बंधक बीमा (PMI). जब तक आप अपने घर में 78 प्रतिशत इक्विटी तक नहीं पहुंच जाते, तब तक यह मासिक शुल्क आवश्यक है, लेकिन यह आमतौर पर आपके मासिक भुगतान से 80 प्रतिशत तक नहीं गिरता है।
बंधक के बीच चयन करने में हमारी मुख्य चिंता यह थी कि हम प्रति माह की तुलना में अधिक पैसा खर्च नहीं करना चाहते थे - भले ही अंतर छोटा था। छोटे शुल्क और खर्च समय के साथ जुड़ते जाते हैं, और उन सभी नए खर्चों के साथ, जिनकी हम मरम्मत, फर्नीचर, पेंटिंग, आदि कर रहे हैं-हमें अपने बजट को यथासंभव चुस्त-दुरुस्त रखने की जरूरत है।
हमारे बंधक ब्रोकर के अनुसार, हम एक पारंपरिक ऋण की तुलना में एक एफएचए ऋण के साथ $ 30 प्रति माह अधिक भुगतान करेंगे। हमारे ब्रोकर ने अनुमान लगाया कि हम ऋण की लंबाई से अधिक की छोटी फीस और खर्चों में $ 10,000 का भुगतान करते हैं।
यदि हम एक एफएचए ऋण के साथ गए हैं, तो हमें अंततः एमआईपी छोड़ने के लिए भी पुनर्वित्त करना होगा। अभी, दरें कम हैं और केवल बढ़ रही हैं, इसलिए ऐसा लगता है कि अगर हम पुनर्वित्त करते हैं तो शायद हम अब कम दरों को प्राप्त नहीं कर पाएंगे।
हर बंधक विशेषज्ञ से मैंने यह कहा कि हमें पारंपरिक के साथ जाना चाहिए अगर हम इसे मंजूरी दे सकते हैं और इसे वहन कर सकते हैं और हम कर सकते हैं, तो हमने किया।
हालांकि, उन घर मालिकों के लिए जिनके पास धन अपफ्रंट या महान क्रेडिट स्कोर नहीं है, एफएचए ऋण एक अच्छा विकल्प है क्योंकि वे सबसे छोटे डाउन पेमेंट को स्वीकार करते हैं। $ 200,000 के घर पर, 3.5 प्रतिशत के न्यूनतम FHA ऋण का भुगतान $ 7,000 होगा। 5 प्रतिशत की गिरावट के साथ पारंपरिक ऋण के लिए, यह $ 10,000 होगा। यदि आप राज्य से बाहर जा रहे हैं, नया फर्नीचर खरीद रहे हैं या घर के नवीनीकरण की योजना बना रहे हैं, तो $ 3,000 का कैश अप फ्रंट एक डीलब्रेकर हो सकता है।
और यदि आप एक उच्च लागत वाले शहर में रहते हैं, जहां रियल एस्टेट जल्दी जाता है, तो आप इसे तय कर सकते हैं जब तक आप एक पारंपरिक के लिए पर्याप्त बचत नहीं करते, तब तक प्रतीक्षा के बजाय एफएचए ऋण के साथ खरीदना बेहतर होगा ऋण।
लेकिन यह निर्णय केवल आपका नहीं होना चाहिए - आपको बंधक विशेषज्ञ (ऋण की तरह) से जांच करनी चाहिए अधिकारी या एक बंधक दलाल) यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपके द्वारा किए गए बंधक आपके लघु और दीर्घकालिक दोनों के लिए उपयुक्त हैं लक्ष्य।
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सारा मैग्नसन
दिसंबर 18, 2019
