जब मैं अंदर था मेरे घर खरीदने की प्रक्रिया लॉस एंजिल्स में, मेरे पति और मैंने फैसला किया कि हमारे द्वारा की गई किसी भी पेशकश को आकस्मिकताओं के साथ आना था। हमें प्रदर्शन करने के लिए पर्याप्त समय चाहिए था एक निरीक्षण, एक मूल्यांकन का संचालन करें, और हमारे प्राप्त करें ऋण स्वीकृत.
प्रत्येक खरीदार आकस्मिकताओं वाले घर पर एक प्रस्ताव नहीं देता है, और हर विक्रेता अपने प्रस्ताव के साथ आकस्मिकताओं को स्वीकार नहीं करेगा। यह इस बात पर निर्भर करता है कि आप कहां रहते हैं (उदाहरण के लिए, न्यूयॉर्क में आकस्मिक प्रस्ताव बहुत कम हैं, जबकि कैलिफोर्निया में बहुत आम है) और बाजार कितना गर्म है।
आप "लंबित" और "आकस्मिक" जैसे साइटों और नोटिस लेबल के माध्यम से ब्राउज़ कर रहे होंगे और आश्चर्य कर सकते हैं कि उनका क्या मतलब है, क्या अंतर है, और आपके लिए इसका क्या मतलब है, एक संभावित खरीदार। मुझे समझाने दो।
जब कोई प्रस्ताव आकस्मिक होता है, तो इसका मूल रूप से अर्थ होता है, "यदि मैं आपके घर के लिए कुछ निश्चित धनराशि प्रदान करता हूं, तो संपत्ति, और सामान्य रूप से लेन-देन, विशिष्ट शर्तों को पूरा करता है। ”और वह खरीदार के बीच अनुबंध में बेक किया गया है और विक्रेता।
खरीदार (आमतौर पर) के पास यह सुनिश्चित करने के लिए सीमित समय होता है कि उनकी आकस्मिकताओं को दूर करने या उनसे मिलने के लिए मुलाकात की जाए। उस अवधि के दौरान, लिस्टिंग आमतौर पर अभी भी सक्रिय है (उर्फ, अन्य लोग अभी भी घर पर प्रस्ताव दे सकते हैं) -लेकिन हमेशा नहीं। एक बार सभी आकस्मिकताओं की जाँच हो जाने के बाद, प्रस्ताव "आकस्मिक" के रूप में "लंबित" होने के रूप में लेबल किया जाता है अधिकांश एकाधिक लिस्टिंग सेवा (MLS) साइटें (आप अलग-अलग शब्दों को भी नोटिस कर सकती हैं, और हम इसमें मिल जाएंगे सेकंड!)।
चार प्रकार की आकस्मिकताएँ हैं। पहले तीन सबसे आम हैं: शारीरिक आकस्मिकता (ए घर का निरीक्षण, जो आमतौर पर एक पेशेवर द्वारा किया जाता है), मूल्यांकन, और ऋण अनुमोदन।
आकस्मिकताओं की समय सीमा राज्य द्वारा भिन्न होती है, लेकिन कैलिफोर्निया में, उदाहरण के लिए, मानक एक भौतिक और मूल्यांकन आकस्मिकता के लिए समय सीमा 17 दिन है, जबकि ऋण आकस्मिकता 21 है दिन।
चौथा एक बिक्री आकस्मिकता है: यह तब होता है जब खरीदार को अपनी खुद की संपत्ति बेचनी होती है ताकि वर्तमान खरीद हो सके। जैसा कि आप कल्पना कर सकते हैं, उत्तरार्द्ध पर समय सीमा निर्धारित करना कठिन है।
एजेंट के अनुसार डगलस एलिमन में लिंडसे बार्टन बैरेटविक्रेता अपनी खुद की एक आकस्मिकता पर भी जोर दे सकता है: वे केवल एक बार अपना घर बेच देते हैं, जब उन्हें एक संपत्ति मिल जाती है या खरीदने के लिए। हालाँकि, यह अति सामान्य नहीं है, क्योंकि लेनदेन का समय हवा में है, और आमतौर पर खरीदार एक अधिक सुव्यवस्थित प्रक्रिया को पसंद करते हैं जो उस पर नहीं खींचती है।
इसका मतलब है कि विक्रेता ने आकस्मिकताओं के साथ एक प्रस्ताव स्वीकार कर लिया है। हालांकि, जब खरीदार उनसे मिलने पर काम कर रहा है (यानी, एक निरीक्षण का समय निर्धारण, या एक मूल्यांकन में देख रहा है), विक्रेता को लोगों को घर देखने के साथ-साथ ऑफ़र प्रस्तुत करने की अनुमति दी जाती है।
एक बार जब विक्रेता आकस्मिक प्रस्ताव को स्वीकार कर लेता है, तो वे अपना घर नहीं दिखा सकते हैं या ऑफ़र को स्वीकार नहीं कर सकते हैं। मूल रूप से: खरीदार ने उस पर एक अंगूठी डाल दी है, और वह यह है। विक्रेता आमतौर पर इस तरह के आकस्मिक लेबल के लिए नहीं जाएंगे, क्योंकि यह उन्हें कठिन में डाल सकता है यदि स्पॉटर्स को लगता है कि उनकी एक या अधिक आकस्मिकताओं की पूर्ति नहीं हुई है और वे वापस निर्णय लेते हैं बाहर। विक्रेता को फिर घर को बाजार में वापस लाने और शुरू करने की आवश्यकता होगी।
खरीदार के पास उनकी आकस्मिकताओं की समय सीमा होती है, और उन्हें पूरा करना चाहिए। यदि खरीदार अनुबंध के अनुसार समय सीमा में आकस्मिकताओं को हल करने में सक्षम नहीं है, तो उन्हें या तो प्रस्ताव के साथ गुजरना होगा, या उनकी सीमा को रोकना होगा बयाना राशि. यदि खरीदार अपनी समय सीमा से अधिक हो जाता है, तो विक्रेता के एजेंट को क्रेता के लिए अनुरोध करने के लिए नोटिस देना होगा जो खरीदार को 48-72 घंटों में निर्णय लेने के लिए मजबूर करता है।
हालांकि, भले ही एक विक्रेता को अपने घर को दिखाने और ऑफ़र स्वीकार करने की अनुमति दी जाती है, वे निश्चित रूप से उनके वर्तमान प्रस्ताव के साथ चल रही क्रय प्रक्रिया को रद्द नहीं कर सकते, जबकि यह आकस्मिक है - कोई बात नहीं क्या।
जगह में आकस्मिकता होने पर आमतौर पर खरीदार की रक्षा की जाती है और अप्रत्याशित होने पर उन्हें लेन-देन से बाहर निकलने की अनुमति देता है। उदाहरण के लिए, खरीदार सीख सकता है कि एक छत जिसे "नया" के रूप में विज्ञापित किया गया था, वास्तव में 40 साल पुरानी है और इसे प्रतिस्थापित करने की आवश्यकता है। यह "भौतिक" आकस्मिकता के अंतर्गत आता है, और खरीदार अनुबंध के अनुसार (यदि वे विक्रेता और एजेंट को समय पर सचेत करते हैं) वापस कर सकते हैं।
या हो सकता है कि खरीदार के परिवार में कोई आपातकाल हो, जिसके परिणामस्वरूप अब घर खरीदने के लिए आवश्यक धन न हो या बंधक का भुगतान करने में सक्षम हो - खरीदार इसलिए ऋण के लिए योग्य नहीं होगा, जिसका अर्थ है कि आकस्मिकताओं में से एक को पूरा नहीं किया जाएगा। खरीदार को सौदे से बाहर निकलने की अनुमति होगी।
जब लॉस एंजिल्स स्थित से बात की कम्पास रियल एस्टेट एजेंट लेस्ली मार्केज़, वह अपार्टमेंट थेरेपी को बताती है कि खरीदार आकस्मिकताओं को छोड़ सकते हैं, लेकिन वह ऐसा करने के लिए पहली बार खरीदारों की सिफारिश नहीं करते हैं। हालांकि, खरीदारों को समय सीमा आकस्मिकताओं को कम करके सौदा को मीठा करना चाहिए।
एक शारीरिक और मूल्यांकन आकस्मिकता के लिए 17 दिनों के बजाय, खरीदार 12 दिनों की पेशकश कर सकता है, उदाहरण के लिए। या ऋण स्वीकृति पर 21-दिवसीय आकस्मिकता के बजाय, खरीदार 18 दिनों की बातचीत कर सकता है।
हालाँकि, जब आप एक छोटी विंडो बनाते हैं, तो यह जोखिम भरा होता है, क्योंकि आवंटित समय सप्ताहांत और छुट्टियों को गिनता है - और आप परिणाम देने के लिए विभिन्न लोगों के एक समूह पर निर्भर हैं जो आपकी निर्णय लेने की प्रक्रिया को प्रभावित करेंगे।
और मुझ पर भरोसा करो, यहां तक कि एक साधारण घर निरीक्षण का मतलब है कागजात का एक बड़ा ढेर, जिसे आपको एनोटेट करने की आवश्यकता होगी, लाइन द्वारा लाइन। क्या आप तुरंत एक इंस्पेक्टर को बुक कर पाएंगे? क्या कोई ऋण अधिकारी पर्याप्त तेजी से वित्त पोषण कर सकेगा?
यह एक दिमाग है कि एक विक्रेता के लिए शुरू करने के लिए आकस्मिकताओं के साथ दूर करने के लिए उत्सुक होगा - यह एक जोखिम के लिए कम है उन्हें, और एक प्रस्ताव होने से प्रक्रिया लंबित गति पर सीधे जाती है। हालांकि, कई राज्यों में खरीदारों के लिए अपने प्रस्तावों के साथ आकस्मिकताओं को शामिल करने के लिए यह काफी मानक है। लेकिन अगर खरीदार की आकस्मिकताओं में से एक पहले बेचने के लिए अपनी संपत्ति पर इंतजार कर रहा है, तो जब वे एक विक्रेता से उस अनुबंध पर सहमत होने के लिए कम तैयार होने की उम्मीद कर सकते हैं। खासकर अगर विक्रेता के पास अन्य प्रस्ताव हैं जो कम जटिल और समय लेने वाले हैं।
कुछ बाजारों में, आकस्मिकताओं के साथ पेश किए जाने वाले प्रस्ताव दुर्लभ हैं। बैरेट अपार्टमेंट थेरेपी को बताता है, "एनवाईसी में मौजूदा सुस्त बाजार में भी, विक्रेता या खरीदार के लिए एक आकस्मिक अनुबंध से सहमत होना बेहद दुर्लभ है।"
जैसे ही सभी आकस्मिकताओं को हटा दिया गया है और जो सभी घर खरीदने की प्रक्रिया में बनी हुई है, कागजी कार्रवाई बंद कर रही है, इसका मतलब है कि घर "लंबित" है।
यह मूल रूप से ऐसा लगता है जैसे यह लगता है। बिक्री लंबित है, लेकिन विक्रेता किसी भी स्थिति में गिरने की स्थिति में * सिर्फ * बैक-अप ऑफ़र स्वीकार कर रहा है।
इसका मतलब यह है कि भले ही आकस्मिकताओं को हटा दिया गया हो और घर तकनीकी रूप से लंबित हो एस्क्रो, विक्रेता को अभी भी अपने घर को दिखाने और अधिक प्रस्तावों को स्वीकार करने की अनुमति है।
हालांकि, अगर खरीदार और विक्रेता किसी भी आकस्मिकताओं से सहमत नहीं होते हैं, तो एक घर सीधे एक लंबित बिक्री पर जा सकता है।
यह सब खरीदार और विक्रेता के बीच अनुबंध पर निर्भर करता है। यदि अनुबंध कहता है, "आकस्मिक: दिखाना जारी रखें", तो विक्रेता वास्तव में, अधिक प्रस्तावों को स्वीकार कर सकता है।
और कभी-कभी आकस्मिक रूप से काम करने की पेशकश नहीं होती है, इसलिए यह निश्चित रूप से एक व्यर्थ मिशन नहीं है यदि आपके पास एक घर पर अपना दिल सेट है जो आकस्मिक के रूप में सूचीबद्ध है। यदि आप MLS ब्राउज़ कर रहे हैं, तो आपको ऐसे घरों को देखने में सक्षम होना चाहिए। आप एक बैक-अप ऑफ़र में डाल सकेंगे (जिसके लिए बयाना जमा करना आवश्यक है)।
यदि आप किसी सूची में कोई प्रस्ताव नहीं दे सकते हैं, तो यह कह सकता है कि "आकस्मिक: कोई शो / बिना किक आउट नहीं।" और यह कभी नहीं था। दर्द होता है अपने एजेंट के पास पहुंचें और देखें कि घर के साथ क्या सौदा हुआ है। ऐसा लग सकता है कि यह शुद्धिकरण में है, लेकिन आप कभी नहीं जानते।
मार्केज़ का कहना है कि यह एक गर्म बाजार में बहुत बार नहीं होता है: “हर कोई चाहता है कि सब कुछ चले सुचारू रूप से, और विशेष रूप से एक सुपर हॉट मार्केट में... आपको कई आकस्मिक या लंबित प्रस्ताव नहीं दिखेंगे के माध्यम से। आमतौर पर खरीदार और विक्रेता कुछ काम करेंगे, भले ही खरीदार कहता है कि उनके मानकों में से एक या अधिक मानकों को पूरा नहीं किया जा रहा है। ”
उदाहरण के लिए, हमारे मामले में, हमने पाया कि हमारे सपनों के घर में प्रमुख आधार मुद्दे थे जिनका खुलासा नहीं किया गया था। हमारा एजेंट विक्रेता के एजेंट के पास पहुंच गया और उसने प्रस्ताव रखा: विक्रेता या तो कीमत कम करता है, या क्रेडिट (या दोनों का संयोजन) प्रदान करता है। विक्रेता सहमत हो गया, और हम आधे रास्ते से मिले।
यह निश्चित रूप से हमेशा ऐसा नहीं होता है। हालांकि यह जानना मुश्किल है कि हर साल कितने आकस्मिक या लंबित प्रस्ताव गिरते हैं, होमगार्ड की रिपोर्ट असफल घर की बिक्री में सूचीबद्ध सभी संपत्तियों में 1.3 प्रतिशत से 4.3 प्रतिशत तक की वृद्धि हुई है पिछले दो साल (हालांकि यह निर्दिष्ट नहीं करता है कि क्या संपत्तियों को आकस्मिक के रूप में सूचीबद्ध किया गया था या नहीं लंबित)।
यह सब इस बात पर निर्भर करता है कि आकस्मिक समय सीमा पर एस्क्रो प्रक्रिया कितनी लंबी है और इस पर सहमति है, लेकिन आप (आमतौर पर) एक घर से लगभग नौ दिनों में लंबित रहने की उम्मीद कर सकते हैं।
मार्केज़ के अनुसार, यदि आप मानक 30-दिन एस्क्रो के साथ काम कर रहे हैं, तो आप आकस्मिकता को हटाने के लिए अधिक या कम प्रतीक्षा कर रहे हैं। सबसे लंबी आकस्मिकता ऋण स्वीकृति (21 दिन) है। एक बार ऋण स्वीकृत हो जाने के बाद, नौ दिन पहले आप एक घर को बंद कर सकते हैं।
हालाँकि, यह संख्या ऊपर जा सकती है यदि यह 45-दिन की एस्क्रो है या यह नीचे जा सकती है यदि खरीदार और विक्रेता ने 14 या 21-दिन के करीब को चुना है (वे अधिक दुर्लभ हैं और ज्यादातर सुपर अनुभवी खरीदारों या निवेशकों के लिए आरक्षित हैं जिनके पास खोने के लिए कम है, घर को फ़्लिप करने की योजना है, या दोनों)।
मैंने अपने प्रस्ताव में 14-दिवसीय शारीरिक और मूल्यांकन आकस्मिकताओं और 21-दिवसीय ऋण आकस्मिकता के साथ जाना समाप्त कर दिया है और मैं झूठ नहीं बोलने वाला: यह तनावपूर्ण था। मैं निरीक्षकों को बुला रहा था और संदेश छोड़ रहा था, सुनिश्चित करें कि मेरे पास सबसे खराब स्थिति के लिए कॉल पर दो बैक-अप निरीक्षक थे।
मेरे ऋण अधिकारी को और अधिक कागजी कार्रवाई की आवश्यकता होने पर फोन करने के लिए मैं चकित था स्कैनर मैं काम पर चुपके से जा सकता था ताकि मैं अपने टैक्स रिटर्न और बैंक स्टेटमेंट को समय पर भेज सकूं फैशन)।
इससे पहले कि आप अपने पीतल जुड़नार, टेराज़ो लहजे, और मैक्रम को पैक करें, कुछ समय के लिए चुपके लें अचल संपत्ति के विशेषज्ञों का कहना है कि हम उन शीर्ष घरेलू रुझानों के बारे में बता रहे हैं जिनकी हम अपनी सूचियों में जाँच कर रहे हैं 2020.
सारा मैग्नसन
दिसंबर 18, 2019